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あなたはいくらお得になる?銀行員が住宅ローン金利の引き下げ方法教えます

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こんにちは、かっぱ(@hiroeverything)です!

今回は、銀行員の私が入行以来携わってきた住宅ローンの金利引き下げ交渉の方法についてお話ししたいと思います!

早速ですが、皆さんは住宅ローンを組んでいますか?

組んでいれば、ローン残高、適用金利、残存期間はそれぞれいくらですか?
今からお話する内容に「これは自分にも当てはまりそうだ」という方は現在組んでいる住宅ローンの適用金利を引き下げ(値下げ)できる可能性があります。場合によっては毎月返済額が数千円〜数万円、総返済額では数十万円〜数百万円お得になるかもしれません。浮いたお金は教育費用や海外旅行、貯蓄等に充てられますね。

 

また自分で住宅ローンを組んでいない方でも、ご家族で当てはまる方がいれば是非教えてあげてください。

 

では、早速見ていきましょう!

 

 

現在組んでいる住宅ローンについて確認してみよう

 

まず、現在銀行で組んでいる住宅ローンの状況を確認しましょう。

確認するためには数ヶ月〜半年に一度銀行から送られてくる返済予定表が最適です。もし手元にない場合は、住宅ローンを返済している口座の支店に電話すれば再発行できますのでお願いしてみましょう。なお、再発行に手数料はかからない場合が多いです。

 

返済予定表が準備できたら、現在のローン残高、適用金利、残存期間を確認します。一般的に、ローン残高1000万円以上、適用金利1.0%以上、残存期間10年以上であれば、借り換えによってメリットが出る場合が多いと言われています。

少し話がずれますが、本題の前に借り換えについてお話しします。

 

本題の前に借り換えとは?

 

借り換えとは、現在住宅ローンを組んでいる銀行から他の銀行に乗り換えることです。例えば、現在A銀行で住宅ローンが2000万円残っている場合、より金利の低いB銀行から新たに2000万円の融資を受け、A銀行のローンを完済します。つまり、住宅ローンがA銀行からB銀行に移るわけです。

 

現在は住宅ローン借り換えの場合、適用金利が変動金利型0.4%代〜と非常に低いため、思い切って借り換える方も多いです。ただ、借り換えは金利だけ見たら飛びついてしまうくらい魅力的ですが、諸費用がいくらか掛かります

諸費用とは、銀行の収益となる融資手数料、万が一返済が出来なくなった場合を考慮し銀行が備えとして徴収する保証料、司法書士に支払う登記費用、借り換え前に住宅ローンを組んでいる銀行に支払う全額繰上返済手数料などが挙げられます。この結果、諸費用だけで100万円近く掛かることも少なくありません。

また、何度か借り入れする本人の来店手続きが必要な場合も多く、費用的にも時間的にも手間が掛かるので、借り換えには総合的にメリットがあるかどうかを見極める必要があるのです。

 

そこで今回は、借り換えとは違い手間も少なくお得になることが多い金利引き下げについてお話ししようと思います。

 

やっと本題↓

 

金利引き下げのための最低条件

 

はじめに、金利引き下げのための最低条件があります。それは、ローン残高と残存期間にある程度ボリュームがあることです。

例えば、ローン残高が数十万円と少額だったり、残存期間があと1年と短かったりする場合は適用金利の引き下げは難しいと思います。なぜなら、銀行の立場からすると、金利を引き下げるメリットがなく他の銀行に借り換えられるリスクもないからです。

銀行の立場で言い換えれば、「この程度のボリュームだと他の銀行にも相手にされないし、ここで引き下げを断っても全く問題ない」という訳です。

銀行は他の銀行に借り換えられてしまうのを恐れて金利を引き下げるわけなので、金額面でその土台に乗らない人には見向きもしないのが現実です。

 

したがって、金利引き下げをするためには、前述したようにローン残高は最低でも数百万円、できれば1000万円以上が望ましいです。残存期間はローン残高に比例するので、こちらも数年〜10年以上は必要になります。

また、現在の適用金利が既に低い場合も同じです。銀行からしたら、金利引き下げは借り換えと違い手数料が取れないので、引き下げるのにも限界があります。私の感覚的には変動金利型で0.8%程度までが限界かなといったところです。

 

加えて、金利引き下げは融資する時と同様に審査を行うので、借入人の属性、過去の延滞履歴等を見ます。著しく悪い場合は引き下げ出来ないこともあります。

 

以上のように、現在組んでいる住宅ローンの状況を確認し最低条件を満たしていれば、実際に銀行へ金利引き下げを依頼してみましょう。

 

実際にどうやって金利を引き下げるの?

 

まず流れとしてはこのようになります。

 

①銀行に電話して金利引き下げを依頼

②新たな適用金利が提示され合意

③銀行内の事務手続き

④銀行に来店し契約書類に記入

 

金利引き下げを依頼してから、早ければ1週間程で手続きが完了します借り換えに比べて負担も少ないです。

それでは、もう少し詳しく見ていきましょう。

 

銀行に電話して金利引き下げを依頼

 

はじめに、現在組んでいる住宅ローンの返済用口座の支店に電話をします。

担当者が電話に出たら、「現在組んでいる住宅ローンの金利が高いから下げてほしい」と伝えます。担当者は住宅ローン状況の確認と上司に相談するため、保留もしくは折り返しにするはずです。

 

新たな適用金利が提示され合意

 

新たな適用金利が提示されたら、基本的にその数字が限界です。銀行内のシステムで、「この人はここまでしか下げられない」という数字が決まっているので、さらにそこから引き下げを依頼するのは難しいです。

また、担当者は新たな適用金利を提示した際、クロスセールスを試みます。ここで言うクロスセールスとは、「住宅ローン金利を下げたから、代わりに何か他のサービスやってほしい」という銀行からの率直なお願いのことです。具体的には、カードローン、投資信託、給与振込、公共料金、クレジットカード、インターネットバンキングなどです。全く何もせず金利を引き下げるというのは難しいかもしれません。カードローンや投資信託でなくても、許容範囲内で何かしら承諾する必要があります。

合意したら、新たな適用金利では毎月返済額がどの程度少なくなるか聞いておきましょう。今後の返済プランがイメージできます。

 

銀行内の事務手続き

 

前述したように、金利引き下げは審査が必要です。とはいえ、電話で合意しているため形式的な稟議となるので、覆されることはないです。また、支店内で契約書類を作成するので、全部の事務手続きで1週間〜2週間程はかかると思います。銀行側の準備が整ったら電話が来るので、それまで待ちましょう。

 

銀行に来店し契約書類に記入

 

銀行担当者から電話がきたら、日程を調整し支店に来店します。銀行によっては、郵送が可能な場合もあるかもしれませんが、基本的には来店対応をすると思います。

来店の際の持ち物としては、本人確認書類(運転免許証等)、現在組んでいる住宅ローン返済用口座の届出印、収入印紙200円です。通帳も念のため持参すると良いかもしれません。

 

来店したら、新たな適用金利の説明を受けたあと契約書類に署名捺印手続き完了です。次回引き落とし分から毎月返済額が少なくなります。併せて何かしらのクロスセールスの申し込み手続きを行い、全て終了です。

 

以上、住宅ローン金利の引き下げ方法についてお話ししました。

少しでも当てはまる方は、ダメ元でも電話してみて良いと思います。毎月数千円でも金銭的負担が減れば大きいですよね。

 

最後までご覧頂きありがとうございました。